Ипотека против спроса: госпрограммы держат первичку на плаву
Jcomp | Freepik.com
Спрос на новостройки падает, хотя чиновники рапортуют о новых рекордах в строительстве многоквартирных жилых домов — застройщики видят спасение в льготном ипотечном кредитовании
По данным Росстата в 2022 году первичное жилье подорожало в среднем на 21% — до 122,3 тыс. руб. за квадрат. В Москве — почти на 16% до 374,7 руб., в Санкт-Петербурге — на 21% до 231,2 тыс. руб. Некоторые области также показали рост цен на новостройки: Ленинградская — на 58% до 199,4 тыс. руб., Рязанская — на 45% до 95,8 тыс. руб., Кемеровская — на 45% до 93,5 тыс. руб. А стоимость квадрата в Краснодарском крае увеличилась на 8%, до 115,4 тыс. руб. Подробности тут.
На заседании в Госдуме глава российского Минстроя Ирек Файзуллин сообщил депутатам, что в январе 2023-го по всей стране уже введено в эксплуатацию 11 млн м2 жилья, а это на 7% больше, чем в январе прошлого года — всего 10,3 млн м2. В дополнение министр отметил — реализация государственных программ продолжается, что не может не радовать застройщиков: как предупреждал еще в прошлом году вице-премьер Марат Хуснуллин, без господдержки жилищного кредитования отрасль не выживет, а рынок новостроек рухнет уже к 2024 году. Тем более, что Банк России всерьез взялся за субсидированную ипотеку от девелоперов из-за существенных рисков — стоимость квартиры, купленной по такой схеме, явно превышает рыночную цену, так что при необходимости срочно продать недвижимость на покрытие займа денег банально не хватит.
Москва и область
Что касается столичного региона, то по оценкам аналитиков ЦИАН на здешнем первичном рынке сохраняются тренды, которые сложились в конце 2022 года. Цены средние, объем предложения и доля сделок с ипотекой остаются на прежнем уровне, а вот договоров долевого строительства (ДДУ) зарегистрировано всего 8,3 тыс. — по отношению к январю прошлого года показатель упал на треть, это минимальный январский показатель за последние шесть лет. При этом спад спроса, который составил 36% по количеству сделок к предыдущему месяцу, укладывается в обычные сезонные циклы.
Отмена беспроцентной ипотеки не только могла повлиять на спрос на первичном рынке, но и заставила покупателей обратить внимание на вторичку, где активность — просмотры объявлений и звонки по ним, — напротив, растет.
Переключение внимания покупателей на вторичный рынок отмечают и в Петербурге. Так, Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС», объясняет этот интерес тем, что «ценник стал ниже, чем на первичке».
Петербург и Ленобласть
По данным Росстата за 2022 год в Северной столице заключено на 18% меньше ДДУ (61 934), а в Ленобласти, наоборот, почти на 8% больше (23 272) — сыграла свою роль существенная разница в цене. А вот к общему снижению спроса в регионе привели те же причины, что и во всей стране: непростая экономическая ситуация и тревога за будущее. Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой-СПБ», считает ключевым фактором геополитические события, которые привели к «снижению спроса, разрыву логистических цепочек, переориентации на локального производителя», поэтому в 2023 году все тоже будет зависеть стабильности экономики и от того, «насколько существенны будут различные шоки, которые происходили в течение текущего года неоднократно». При этом главной движущей силой продаж на первичном рынке была и остается ипотека.
Государственные программы льготной и семейной ипотеки, которые дополнительно субсидировались застройщиками, стали главной поддержкой для строительного рынка и главным трендом. Именно это позволило обеспечить максимально низкую ставку по кредитам и поддержать спрос.
Решением правительства программы льготной ипотеки продлены до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%. При этом, отмечает Владислав Фадеев, серьезно расширяется семейная ипотека — она «перестает быть узконаправленной и становится доступной для более широкого спектра семей с детьми до 18 лет». Однако нельзя забывать и о том, что такая поддержка не может быть вечной — государство уже «взяло курс на постепенное сворачивание механизма субсидирования ипотечной ставки».
В 2023 году этот фактор будет носить более нейтральное значение, а по мере завершения спрос, связанный с льготной ипотекой, будет затухать. Тем не менее при стабилизации экономической ситуации в целом — а мы надеемся, что это произойдет уже в 2023 году, — уровень ставок по ипотеке будет снижаться за счет того, что банки будут готовы выдавать ипотеку по более низким ставкам без субсидирования.
Количество выданной субсидированной ипотеки от девелоперов серьезно превышает число выдач по всем остальным программам с господдержкой. Очевидным минусом субсидированных программ застройщиков, в которых предлагается кредитование по ставке 0,1%, является большая масса задействованных денежных средств покупателя, поскольку цена квартиры вырастает на 20–22%. Однако в пересчете на 30 лет обслуживания кредита переплата будет в несколько раз ниже, а ежемесячные платежи — на 50% меньше.