Ипотечный пузырь: как Центробанк защитит кредитный рынок
Банк России пристально наблюдает за предельно низкими ставками по программам льготной ипотеки от застройщика и намерен ввести повышенные требования по резервам под ипотечные кредиты, которые несут риски для всей финансовой системы
Партнерская ипотечная программа застройщика и банка, появилась во время пандемии для поддержания спроса на рынке недвижимости. Предполагает экстремально низкую стартовую ставку от 0% до 4% годовых, которая действует только часть срока выплаты кредита, чтобы снизить финансовую нагрузку на первое время обслуживания долга. Недополученную разницу между льготной и рыночной ставкой застройщик компенсирует банку в виде комиссии, величина которой доходит до 40% стоимости квартиры. Подробности тут.
ЦБ РФ примеривается к ограничению схем кредитования, которые предполагают слишком маленькие годовые ставки по жилищному кредитованию и известны на рынке недвижимости под собирательным названием льготной ипотеки от застройщика. Суть в том, что такие программы из-за низких ежемесячных платежей выглядят выгодными для покупателя квадратных метров, однако на деле стоимость квартиры оказывается необоснованно завышенной. Так, если жилье стоит 9 млн руб., то девелопер продает ее за 11–12 млн, чтобы 2–3 млн отдать банку-партнеру. Получается, что расходы по досрочному погашению такого кредита существенно больше, потому что даже при росте цен на недвижимость придется ждать, пока заплаченная сумма сравняется с реальной рыночной стоимостью. Если же недвижимость нужно будет по каким-то причинам вдруг продать, то полученных денег не хватит на выплату займа. Кроме того, искусственное завышение цен увеличивает риск возникновения финансового пузыря, а это уже угрожает всей финансовой системе страны.
Впервые об этой проблеме заговорили после заявления председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров по денежно-кредитной политике, которое проходило 16 сентября 2022 года. Глава финансового регулятора указала, что рыночные ставки по жилищному кредитованию не могут быть ниже ставок по долгосрочным государственным ценным бумагам (ОФЗ), то есть при сегодняшней инфляции в 4% ипотечные ставки не могут быть ниже 6%.
Александр Данилов, ответственный за банковское регулирование и аналитику в ЦБ РФ, отметил: если эффективная ставка ниже рыночного уровня, то регулятор может ввести по таким кредитам повышенные макропруденциальных надбавок, а также увеличить уровень резервирования. В результате банки будут «лучше оценивать свои риски и могут отказаться от выдачи таких кредитов, так как это будет давить на капитал и прибыль».
Кстати, с 1 декабря текущего года Центробанк уже вводит новую «рисковую» надбавку на рынке кредитов для приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ): если первоначальный взнос по ипотечному кредиту в рублях не превышает 10%, то она составит 2,0. Так регулятор хочет ограничить практику предоставления займов на ДДУ с низким первоначальным взносом, так как они «характеризуются повышенным уровнем кредитного риска». Александр Данилов уточнил, что при продаже недвижимости на стадии строительства таких кредитов очень мало, поэтому скорее всего «понадобится второй шаг в виде повышения требований к ипотеке по низким ставкам».
За свое участие банки получают от застройщика единовременную комиссию 20–30%. Застройщик закладывает эти расходы в стоимость жилья для покупателей, то есть во всех смыслах остается в выигрыше — и за счет быстрой продажи, и за счет того, что люди сами платят. Однако, учитывая, что застройщик получает средства от продажи квартиры не сразу, а после сдачи объекта, то комиссия банку может уплачиваться с рассрочкой, что несет для банка дополнительный кредитный риск.
Специалисты Центробанка подготовили доклад для общественных консультаций, в котором подробно описывают риски льготной ипотеки от застройщика и меры защиты рынка от их негативного воздействия. Высказать комментарии и предложения предлагается до 31 октября 2022 года на официальном сайте регулятора.
Что касается строителей, то они не разделяют беспокойства ЦБ РФ по поводу рисков, которые по мнению регулятора несут их ипотечные программы. Так, глава отдела ипотеки тюменского застройщика ГК «Меридиан» Екатерина Чайковская отмечает, что льготные программы кредитования сейчас весьма актуальны: «В Тюменской области, например, более 50% сделок проходят с их использованием. Такой цифры удалось достичь благодаря снижению процентной ставки для клиента за счет оплаты единовременной комиссии банку. Многие застройщики, и мы в том числе, запустили сразу несколько подобных программ». Ведь в настоящее время покупателю квартиры важна не только итоговая переплата за весь период ипотеки, но и размер платежа. Льготные программы позволяют снизить ежемесячные расходы, а переплата получается в разы меньше, чем по стандартным ставкам, которые предлагаются кредитными организациями — даже при условии выплаты банку единовременной комиссии.
Комиссия, которую оплачивает клиент за снижение процентной ставки по ипотеке уже включена в стоимость квартиры, и ему не требуется искать дополнительных средств для ее оплаты. Застройщик в свою очередь должен комиссию оплатить банку. С появлением эскроу-счетов такого рода расчеты действительно могут вызвать сложности у застройщика. Поэтому большинство банков, проанализировав ситуацию, приняли решение, что оплату застройщик производит только после того как раскроет эскроу-счета, то есть после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
Такой подход банков позволяет застройщику не нести потери от оплаты комиссии, а клиенту получить сниженную ставку по ипотеке и минимальный ежемесячный платеж.
Алексей Перлин, глава московской девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», которая в настоящий момент занимается благоустройством территории ЖК «Любовь и голуби» — победителя Федерального конкурса «Надежный строитель России–2021», уверен: льготная ипотека — это всего лишь один из инструментов стимулирования спроса, она актуальна для тех заемщиков, которые приобретают жилье для личного пользования, хотят обеспечить себе комфортный ежемесячный платеж и при этом заранее знают обо всех условиях таких программ.
В нашем ЖК «Любовь и голуби» минимальная ставка по субсидированной ипотеке составляет всего 0,01% на весь срок, такие условия мы предлагаем совместно с банком МКБ. Первоначальный взнос стартует от 15%, максимальный срок кредита — 30 лет. Популярна также семейная ипотека со ставкой 0,1% на весь срок при первоначальном взносе 15% (при этом можно использовать средства материнского капитала). В комплексе апартаментов комфорт-класса Clementine мы предлагаем субсидированную ставку от 2,99% на весь срок, и она существенно ниже рыночной. Ежемесячный платеж по программе составит от 18 тыс. руб.
В любом случае, если ЦБ РФ добьется ограничений льготной ипотеки от застройщика, то ниша не опустеет: уже существует кредитная схема — так называемые траншевые жилищные займы, которые выдаются перед заселением дома, что позволяет существенно экономить на платежах.
Источник: ЦБ РФ
Так называемая ипотека от застройщиков — чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. За счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков.