Великое переселение: ЗакС реанимировал программу реновации
Купчино, 1972 год | Kupsilla.ru
Большинством голосов депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга приняли сразу во втором и третьем чтении поправки к закону о комплексном развитии территорий — вернее, отказались узаконить переселение горожан из устаревшего жилья в пределах того же района и отдавать под снос только действительно ветхие дома, как это делают в российской столице
По новому закону уполномоченный правительством Петербурга орган исполнительной власти (пока неизвестно, какой именно) может включать городские районы и микрорайоны в комплексное развитие территорий (КРТ), то есть разрешать инвесторам расселять панельные хрущевки и строить на их месте новое жилье. Сносить планируют многоквартирные дома (МКД), построенные в период с 1957-го по 1970-й, потому что их проектный срок службы закончился в 2020 году. При этом не учитывается, в каком состоянии здание — все МКД этих годов постройки безусловно подпадают под снос, если только 2/3 собственников не проголосуют против. На голосование дается 3 месяца. Кроме того, программа реновации Петербурга основана на федеральном законе №494 от 30.12.2020 о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ, где сказано: переселенцы получают жилье в том же поселении или городском округе. Подробности тут.
По новому закону городские власти будут включать в комплексное развитие территорий (КРТ) любые многоэтажки, которые построены с 1957-го до 1970-й. Это единственный критерий отбора, уровень аварийности и ветхости при этом не рассматривается. Наш эксперт Марина Петроченко уверена: в программу по результатам технического обследования должны в первую очередь быть включены дома, находящиеся в крайне плохом состоянии. Тем более, что вывести здание из проекта КРТ можно только большинством голосов собственников — увы, практика показывает, что результаты подобных голосований легко подтасовать. Выходит, под снос пойдут вполне крепкие дома в зеленых районах с развитой инфраструктурой, а переселенцев отправят обживать человейники за КАДом — в нынешней редакции закона нет гарантии получить жилье в границах своего района, только в границах города.
Формально такое может произойти, говорит Марина Петроченко, однако всегда есть выбор: согласиться на новое жилье в другом районе или получить компенсацию. Единственный нюанс здесь в том, что компенсация должна рассчитываться на основании рыночной стоимости жилья. Увы — выплаты будут делать по кадастровой стоимости, так что у депутатов, голосовавших против такой редакции документа, есть основания опасаться нарушения прав граждан ради сверхдоходов девелоперов.
С другой стороны, прибыльность от участия в программе реновации для застройщиков пока еще остается открытым вопросом. Как отмечает гендиректор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева, экономика этого процесса зависит от множества факторов, которые пока неясны: «Например, кто будет обеспечивать новым жильем собственников снесенных квартир? Если застройщиков обяжут выделять квартиры на безвозмездной основе, то проект будет в целом рентабельным для девелопера только в случае очень больших объемов строительств». К тому же, по мнению Марины Петроченко, потребуются достаточно большие средства на реализацию программы реновации: «И здесь, конечно, надо рассматривать различные модели взаимодействия города и девелоперов, которые в дальнейшем будут застраивать освободившееся пятно».
Нежелание законотворцев гарантировать переселенцу жилье в том же микрорайоне, где его дом пошел на снос, тоже в какой-то степени оправдано. Ведь именно это обещание специалисты называют причиной провала адресной программы «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге», которая была принята 6 мая 2008 года в рамках городского закона № 238-39. Марина Петроченко предлагает учитывать не только мнение горожан, но и точку зрения представителей строительной отрасли Петербурга: «Как житель города могу сказать, что мы чаще всего привыкаем к той локации, в которой расположено наше жилье — это различного рода инфраструктура, социальные объекты, место работы и проживающие поблизости родственники. Поэтому вопрос переезда в другой район может восприниматься владельцами ветхого или устаревшего жилья весьма болезненно. Но ведь может случиться и так, что квартира будет предложена в более развитом или даже новом районе, который по уровню комфорта будет превосходить старую локацию. А как представитель стройотрасли отмечу, что предоставление жилья в том же микрорайоне или районе не всегда можно обеспечить с точки зрения его наличия — город застроен достаточно плотно, емкость маневренного фонда тоже ограничена».
Очень хочется надеяться, что от принятия нового закона выиграют, в первую очередь, жители города. Однако не стоит предаваться иллюзиям, что процесс будет проходить безболезненно. Предстоит достаточно большая работа, в которую будут вовлечены жители города, застройщики, представители органов власти, общественные объединения и организации и другие участники, имеющие как непосредственное, так и косвенное отношение к реализации программы реновации.
Наконец, в качестве плюса новой программы комплексного развития территорий власти указывают право получить отдельную жилплощадь вместо комнаты в коммунальной квартире попавшего в списки сноса здания. Учитывая, что проект расселения коммуналок по признанию чиновников благополучно провалился, возможность получения отдельной квартиры вместо комнаты в ветхом доме должна быть нормой, уверена Марина Петроченко: «Жители города имеют полное право на улучшение жилищных условий в результате реализации данной инициативы со стороны города».
Регион: Северо-Западный
Действующие лица
Петроченко Марина Вячеславовна
Расселение и снос ветхого жилья с последующим строительством новых домов — это безусловный плюс для города. Сегодня многие хрущевки действительно находятся в плачевном состоянии. Но даже те дома, которые не являются аварийными, все равно морально устарели и не соответствуют современным представлениям о комфортном жилье. Показательно то, что именно хрущевки — самый дешевый тип квартир на вторичном рынке. Такие дома отличаются неудобными планировками с тесными кухнями и узкими коридорами, непривлекательными фасадами, устаревшими холлами, отсутствием паркингов и кладовок. При этом хрущевки зачастую имеют хорошее расположение: в сложившихся районах и недалеко от метро. Поэтому появление на их месте новых жилых комплексов может улучшить качество жизни многих петербуржцев.