Хотели как лучше: защита персональных данных усложнит покупку жилья
НСР | Freepik.com
С 1 марта 2023 года Росреестр перестанет публиковать сведения о собственниках в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): специалисты уверены, что это ощутимо усложнит проверку юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке
Когда закон вступит в силу, узнать имя и дату рождения владельца недвижимости смогут только супруг/супруга, представители госорганов и нотариусы. Чтобы покупатель квартиры смог получить данные, собственнику придется отправить в Росреестр заявление, разрешающее давать эту информацию третьим лицам — в МФЦ (лично или почтой), в личном кабинете сайта Росреестра или портала Госуслуг. Потеря возможности самостоятельно устанавливать собственника жилья усложнит работу управляющих компаний и поставщиков энергоресурсов, сервисов поиска квартир для аренды или покупки, а также специалистов, которые сопровождают и проверяют сделки купли/продажи недвижимости. Подробности тут.
Госдума утвердила соответствующие изменения закона о персональных данных и некоторых других законодательных актов в третьем, окончательном чтении 6 июля 2022 года. В пояснительной записке к документу говорится, что он призван «повысить уровень защищенности персональных данных граждан Российской Федерации, обеспечивая конституционное право на неприкосновенность частной жизни».
По мнению Светланы Красновой, главы юридической службы агентства «ИНКОМ-недвижимость», инициаторов изменения заботила доступность сведений ЕГРН, позволяющая мошенникам без труда заполучить данные владельцев квадратных метров. Но сведения, которые сейчас предоставляются третьим лицам в выписках из реестра, на самом деле содержат только полное имя и дату рождения хозяина квартиры. К тому же система фиксирует, кто и когда эти данные получил — на случай нанесения правообладателю вреда предусмотрена ответственность. Кроме того, действующее законодательство позволяет собственнику запретить любые действия с недвижимостью без его личного участия.
С другой стороны, необходимость получения согласия владельца квартиры на получение сведений из ЕГРН означает отступление от публичности — основы принципа добросовестности участников сделки, на котором стоит российское гражданское законодательство. Более того, при оценке рисков приобретения недвижимости суд возлагает ответственность на покупателя, который проигнорировал возможность обращения к открытым и доступным сведениям реестра. о есть, если приобрел квартиру, не зная, что на ней висит обременение, то сам и виноват.
Петербургские адвокаты поясняют: через девять месяцев у покупателя вторичного жилья будет два варианта его проверки. Во-первых, попросить продавца предоставить актуальные сведения из ЕГРН — если правообладатель сам обращается за выпиской, то в ней будут указаны его ФИО и дата рождения. Во-вторых, обратиться к нотариусу за полной информацией из реестра, но тогда нужно доказать серьезность своих намерений — предъявить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), при подписании которого, как правило, уже вносится задаток или аванс. Но у ПДКП есть один существенный минус — его не нужно регистрировать в Росреестре. То есть покупатель никогда не узнает, сколько преддоговоров заключил продавец и сколько задатков/авансов получил на самом деле.
В общем, для тех, кто при покупке вторички будет пользоваться нотариальными услугами, новый закон ничего не меняет — за юридическую чистоту квартиры будет отвечать нотариус, который имеет все доступы для выполнения необходимых проверок. Но на практике продажа недвижимости может затянуться на несколько месяцев, так что полную выписку из ЕГРН придется заказывать не один раз, ведь она актуальна только в день выдачи. Иными словами, если в документе сегодня указан тот самый человек, у которого вы собираетесь купить квартиру, то завтра ее владельцем может оказаться уже кто-то другой. Так что теперь юристам, сопровождающим сделку, придется изучать всю цепочку сделок с объектом недвижимости, а это неизбежно увеличит и время, и стоимость проверки.
Регион: Россия
На практике покупатели недвижимости еще до вступления в договорные отношения с продавцом, перед внесением аванса/задатка за объект изучают публичные реестры. Обнаружение арестов/запретов, иных обременений права собственности позволяет уменьшить риски покупателя, не допустить ненужной передачи денежных средств или побудить продавца исправить выявленные недостатки.