Алексей Федоров: в Петербурге заканчивается земля
К концу 2022 года будет скуплен практически весь городской запас земли под жилую застройку
2021 год стал рекордным по объему инвестиций в недвижимость, во многом за счет сделок с земельными участками для жилого строительства. Строительные компании пополнили свой земельный банк более чем на 900 га и не намерены снижать свои аппетиты. Но они могут быть вынуждены это сделать из-за отсутствия предложения.
Руководит подразделением одной из ведущих компаний в сфере недвижимости, которая специализируется на управлении и эксплуатации объектов недвижимости, аренде, продаже и оценке коммерческих помещений.
По нашим подсчетам, сегодня в открытую продажу в Санкт-Петербурге выставлено всего 200 га земли, однозначно пригодной для жилой застройки, и еще 250-300 га условно пригодной. Нетрудно подсчитать, что все эти объекты могут быть поглощены строителями за полгода. И даже если приплюсовать скрытые объекты, которые не выставляются на продажу публично, но предлагаются через «своих людей», все равно можно ожидать, что к концу 2022 г. будет скуплен практически весь городской запас земли под жилую застройку. Что будет дальше?
Встречается мнение, что в отсутствие свободной земли строители будут вынуждены переквалифицироваться в «реконструкторов» и заняться обновлением старого жилого фонда. Но, хотя отдельные проекты редевелопмента уже есть в портфолио большинства строительных компаний и их доля наверняка будет расти, полный переход из стройки в реконструкцию невозможен. Для крупных компаний, составляющих основную долю петербургского рынка, масштабы таких проектов не позволяют должным образом задействовать их капитал и строительные мощности. Реконструкция останется специфической деятельностью, более подходящей для мелких и средних компаний.
Реновация по московскому образцу в ближайшие годы в Петербурге также вряд ли возможна. Есть целый ряд не только экономических, но и политических причин, по которым она не начиналась до сих пор, и эти причины продолжают действовать.
Дефицит образован искусственно и может быть быстро устранен путем более мягкого подхода к установлению и изменению зонирования
Единственная возможность не останавливать строительный комплекс, ответственный более чем за 20% доходов городского бюджета, — это, наконец, приступить к масштабному освоению «серого пояса», расположенного между историческим центром города и спальными районами. Общая площадь этих земель, занятых уже зачастую недействующими производствами, составляет более 5 000 га. Эти земли уже обеспечены большинством необходимых инженерных мощностей, а их транспортная доступность зачастую гораздо лучше, чем у участков на окраинах.
Поэтому можно с уверенностью утверждать, что ограничение не в земле, а в законах. Дефицит образован искусственно, и может быть быстро устранен путем более мягкого подхода к установлению и изменению зонирования. В настоящее время получение нового ППТ (проекта планировки территории) со всеми согласованиями занимает 1-1,5 года, а изменение уже существующего – вдвое больше. Дополнительную сложность создает тянущееся уже два года ожидание принятия нового генерального плана, хотя сама необходимость этого документа ставится специалистами под сомнение.
Но даже если появится достаточная политическая воля для такого решения, его реализация займет несколько лет. Пока же мы ожидаем вынужденного сокращения объемов инвестиций. При этом цены на участки, скорее всего, уже достигли своего предела, особенно с учетом повышения ключевой ставки ЦБ и неизбежно следующих за ней удорожания ипотеки и снижения спроса на жилье.
Источник: Ведомости
