Председатель Москомстройинвеста: «Не нужно паники»
Необходимо законодательно увязать графики строительства жилья и социальных объектов по каждому проекту, уверена председатель Москомстройинвеста
За последнее десятилетие строительная отрасль, как и вся российская экономика, пережила не одну волну международных санкций и кризисных явлений, но несмотря ни на какие сложности каждый раз демонстрировала свою жизнеспособность и адаптивность. О влиянии новых санкционных мер и предполагаемых кризисных явлений, а также о шагах по их преодолению и диалоге власти с девелоперами, рассказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
В 2002 году начала работать в Минстрое Республики Татарстан. С 2011 года стала заместителем Председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, в 2019 году возглавила ведомство. Является действительным государственным советником города Москвы I класса, отмечена благодарностями мэра столицы и почетные грамоты.
Как рынок недвижимости сможет пережить объявленные санкции? Есть ли механизмы поддержки бизнеса со стороны властей?
Конечно, сейчас мы продумываем выходы из сложившейся ситуации. Понятно, что будет сложнее, чем прежде. Но, имея опыт пандемии, мы уже знаем, какие меры, действительно, работают. И комитет, отвечающий за работу со столичными застройщиками, уже подготовил предложения по поддержке отрасли. Мы направили их мэру Москвы на рассмотрение и дальнейшее обсуждение на федеральном уровне. Безусловно, решение о мерах останется за федеральными властями.
Однако это не первый случай, когда инвестиционно-строительное сообщество вынуждено действовать в условиях санкций и кризиса. Расскажите, как отразились на столичном рынке предыдущие кризисные явления?
Так уж получилось, что перед санкциями нам пришлось больше двух лет жить в жестких условиях пандемии. И это, естественно, не могло не сказаться на рынке недвижимости: был и рост цен на стройматериалы, и нехватка рабочих рук и многое другое. Но, как показала практика, справились и с этим. Так, по итогам прошлого года зафиксирован рекордный ввод жилья — 5,9 млн м2. Это только жилье, построенное инвесторами в рамках 214-го Федерального закона. Без учета реновации и других городских программ. Зарегистрировано 144 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). И тогда были опасения обвала рынка, но вместо этого произошел небывалый рост объемов. На мой взгляд, и сейчас не нужно поддаваться панике — отрасль и в нынешних условиях перестроится под новые реалии.
Участились ли случаи переноса сроков реализации проектов? Сколько сегодня проектов в Москве строится с задержкой от контрактных и проектных сроков?
Мы больше ориентируемся на сроки передачи ключей, а не на сроки ввода в эксплуатацию. Потому что некоторые застройщики могут передавать ключи, условно, через полгода после ввода. В 2020 году застройщиков освободили от проверок, и у нас были опасения, что через год обнаружатся сдвиги по срокам строительства и ввода объектов. Но если смотреть на цифры и реальные показатели, то количество задержек выросло некритично. До пандемии по разным объективным причинам сроки передачи ключей передвигались по 8-8,5% от общего количества проектов, а за последний год этот показатель составил 13,5%. Если оценивать по разрешениям на строительство, то в 2021 году из 474 проектов по 64 отмечалось отставание. Причем и сами задержки в большинстве своем были не очень длительными — пару месяцев, может быть, квартал.
В период пандемии многие девелоперы начали говорить о том, что они оказались на грани банкротства. Отмечались ли случаи банкротства?
Каждое утро сотрудники нескольких подразделений комитета начинают с просмотра картотеки Арбитражного суда. Мы очень внимательно следим за ситуацией с застройщиками. За время пандемии в Москве в банкротство упал только один застройщик – «БРОД-ЭСТЕЙТ», который строил жилые дома в Щербинке на Овражной улице. Но проблемы у этого застройщика начались задолго до пандемии, и рано или поздно это должно было случиться. Это связано с юридическими процедурами. Застройщик «Нескучный Home&SPA» тоже признавался банкротом в 2020 году, однако сейчас вышел из процедуры банкротства.
По банкротству хотелось бы отметить еще одну деталь. К сожалению, сегодня существует такая вещь как шантаж банкротством. Известно, что все государственные и контролирующие органы не заинтересованы в появлении нового девелопера-банкрота. Подрядчики этим пользуются и вместо обычного судебного требования по каким-то долгам сразу подают на банкротство, вызывая ненужную реакцию у всех участников процесса. Таким образом, это стало инструментом давления.
То есть меньше девелоперских компаний в Москве не стало?
Количество компаний не то что не сократилось, оно выросло с 260 до 280. Конечно, часть из них — специализированные застройщики от крупных девелоперов по конкретным проектам. Но есть и новые игроки. Так, в прошлом году на рынке появились несистемные застройщики «СЗ «Новая жизнь» — строит апартаменты «Измайловский парк», «СЗ «Ярославское Плюс» — возводит дома на Ярославском шоссе и Нижегородской улице и ряд других. В этом году на московский рынок вышел застройщик Sense, который строит апарт-комплекс на Подольском шоссе, и другие. Такие новые компании мы сразу «берем на карандаш», стараемся как можно быстрее полностью проверить их деятельность, но не для того чтобы наказать, а для оценки рисков. Ведь столичный рынок недвижимости имеет свои правила и сложности, с которыми региональные застройщики еще никогда не сталкивались. Поэтому таким «новичкам» мы уделяем особенное внимание.
Существует ли тенденция монополизации рынка пулом компаний-гигантов? Появляются ли на столичном рынке новые игроки — из регионов России или из-за рубежа?
Каждый год на рынок приходят новые региональные девелоперы, а в случае монополизации мы бы не увидели новых имен. В Москве, действительно, работают крупные и мощные застройщики. По большей части, это компании в жилом секторе: А101, Capital Group, MR Group, ПИК, Самолет и другие. Это системные застройщики, и мы прекрасно понимаем, что представляют собой эти компании, как они ведут свои дела и где могут допустить ошибки. В секторе строительства нежилой недвижимости больше разнообразия в части несистемных застройщиков.
Традиционно наиболее прибыльными для инвесторов являются проекты строительства жилья. А есть ли интерес со стороны девелоперов к другим сегментам недвижимости?
Чтобы ответить на ваш вопрос, приведу в пример конкретные цифры. Так, по итогам прошлого года на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии было одобрено 38,5 млн м2 недвижимости. При этом подчеркну такую тенденцию: если их разделить по видам, то 41% приходится на жилье, а на долю торгово-административных помещений — 37%. Это говорит о том, что работа, которая проводится с девелоперами, приносит положительный эффект. Застройщики нас слышат и все больше разделяют интересы города. Ведь для качественного развития городской среды важно обеспечивать ее не только жильем, но и иными сегментами: торговыми, административными, социальными объектами.
А как обстоит дело со строительством социальной инфраструктуры?
В прошлом году на заседаниях ГЗК было одобрено строительство 3,7 млн м2 социальных объектов. В 2020 году — 2,1 млн м2.
Вообще, обеспечение всех строящихся жилых проектов необходимой социнфраструктурой — это задача, которую поставил мэр Москвы. Раньше как было, инвестор, в первую очередь, стремился реализовать жилые проекты, а строительство соцобъектов не было в приоритете.
На протяжении нескольких лет Москомстройинвест прорабатывал механизм соглашений, которые при реализации инвесторами жилых проектов предусматривают строительство соцобъектов с конкретными сроками и параметрами, а также дальнейшую их передачу городу.
Единственный минус у этой формы соглашения — с точки зрения законодательства возможности заставить застройщика подписать договор нет. Его инвестор направляет в инициативном порядке и абсолютно добровольно. Сейчас мы проводим работу с девелоперами, приглашаем их на Межведомственные комиссии, где подробно обсуждаем этот вопрос, чтобы застройщик выполнил свои обязательства по строительству социальной инфраструктуры.
Поэтому комитет предлагает жестко увязать графики и объемы строительства жилья и социальной инфраструктуры в рамках каждого проекта. Например, застройщик сдал первую очередь жилого комплекса и для того, чтобы получить разрешение на продажи во второй очереди, должен ввести школу или поликлинику. Пока не обеспечит новоселов социальными объектами — новое разрешение на жилье не получит. Но для запуска такого механизма нужны корректировки законодательства.
На региональном или федеральном уровне?
В этом случае изменения требуются на федеральном уровне. Добровольная основа, к сожалению, действует не всегда. Возможно, это должна быть корректировка 214-ФЗ или Градостроительного кодекса. На самом деле это вопрос не только Москвы или других крупных мегаполисов, мы уверены, что с такими проблемами столкнутся все регионы.
Почему, по вашему мнению, закон об апартаментах не могут принять на протяжении уже нескольких лет?
Здесь нужно очень взвешенное решение, удовлетворяющее интересам всех сторон. Дело в том, что новый закон должен урегулировать не только статус новых апартаментов, но и тех, что уже построены. А, значит, необходимо проработать вопрос обеспечения этих объектов социальной инфраструктурой. Кроме того, необходимо проработать вопрос обеспечения этих объектов иной инфраструктурой.
Еще одним важным направлением работы Москомстройинвеста является восстановления прав обманутых дольщиков. Расскажите, сколько проблемных объектов и пострадавших граждан осталось в Москве?
Хочу отметить, что за последние годы комитет добился значительного прогресса в вопросе решения проблемы обманутых дольщиков. Особенно результативным стал прошлый год – было введено в эксплуатацию 53 дома в 9 проблемных жилых комплексах. Таким образом, в 2021 году были решены проблемы более чем 5 тыс. пострадавших граждан. Это самый высокий показательза 10 лет. Но наша работа на этом не заканчивается. На сегодня в Москве осталось 27 проблемных объектов.
Мы в ежедневном режиме вникаем в историю, особенности и перспективы каждого из них. Нет ни одного адреса, который бы не требовал индивидуального подхода и «творческого» решения. Достройка и ввод каждого дома – это настоящая победа, результат длительной системной работы юристов, экономистов и строителей.
На достройку проблемных объектов мэром Москвы выделена большая сумма — около 72 млрд руб. При этом, подчеркну – комитет отсудил помещения общей площадью порядка 190 тыс. м2, сэкономив таким образом порядка 49 млрд руб. бюджетных денег. Судебная работа будет продолжена, поскольку желающих забрать свой кусочек и заработать на проблемных объектах очень много.
Проблемы всех пострадавших дольщиков должны быть решены до конца 2023 года. В этом году, мы планируем достроить корпуса в жилых комплексах «Царицыно», «Ваниль», Sky House на Мытной и ряд других.
Да, мы ставим перед собой определенные задачи по вводу объектов, но в то же время мы регулярно сталкиваемся с сюрпризами – некачественно выполненной предыдущим застройщиком работой, отсутствием проектной документации, строительными материалами ненадлежащего качества, не говоря уже о дефиците рабочих и увеличивающейся себестоимости работ. Все это иногда приводит к переносам сроков ввода жилья.
Приведу пример — ЖК «Марушкино», который мы также хотели завершить в этом году. На этом объекте в ходе обследования фасадов выяснилось, что они находятся в аварийном состоянии из-за того, что предыдущий застройщик выполнил работы с нарушениями строительных норм. В связи с этим сейчас необходимо проведение дополнительного технического обследования, что, конечно же, скажется на сроках завершения работ.
При этом, мы определили «дорожные карты» по каждому долгострою, все объекты в полном объеме обеспечены финансированием и сейчас завершение строительства проблемных корпусов ведется в плановом режиме.
Особо замечу, что при проектировании и строительстве проблемных объектов заложены отечественные материалы и оборудование, что в текущей ситуации нам позволяет минимизировать риски.
Источник: Интерфакс
